虚假房源、恶意涨租、押金难退……长期以来，住房租赁市场“野蛮生长”，乱象频现。随着9月15日《住房租赁条例》（以下简称《条例》）的正式施行，这些长期困扰租房族的隐痛有望得到根本性治理。

作为我国首部专门针对住房租赁的行政法规，《条例》的落地，为住房租赁市场的各类主体行为划定了清晰边界，从房源信息核验到资金监管，从租金调控到维权渠道，新规为租客提供了前所未有的保障，也将推动住房租赁市场迈向法治化、规范化新阶段。

新规之下，租赁市场迎来哪些新变化？租客将如何更好地保障自己的权益？又有哪些问题尚待解决？为此，交汇点记者多方走访调查，与租客、房东、中介、律师深入交流，看新规如何将城市建设者“此心安处是吾乡”的理想照进现实。

租房乱象频现，法规之外租客的隐痛与无奈

“从找房到租房，几乎所有的‘坑’我都踩过。”2022年，大学毕业的刘倩留在了南京工作，开启人生首次租房经历。她笑称，三年工作搬了三次家，几乎一路“打怪升级”，才租到了现在令她较为满意安心的房子。

在网络平台寻找出租房源，是年轻人租房的主要方式，刘倩也不例外。此前，刘倩通过小红书等社交平台看中公司附近的整租房源，标价1000元。但当她和中介到现场看房时，却被告知“平台上看中的那套房子已经租出去了，现在只有其他房源可供选择”。对此，刘倩很生气：“房子都租出去了，为什么还要挂在平台上？”

几经波折，刘倩搬进了一间一居室，尽管房租远高于她的预期。“没过多久，我就发现这套房子是用劣质家具简单装修出租的“串串房”（用劣质家具简单装修即出租的房源）。”苦于租房合同未到期，手头拮据的刘倩只能忍耐。

“租房到期后，我想要要回押金，房东直接‘已读不回’，怎么也联系不上。”气愤的刘倩想要起诉，但因起诉成本难以负担，最终选择了妥协。

刘倩的经历并非个案。有媒体报道，据《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》，中国有近2.6亿租房人。但虚假房源、合同陷阱、恶意涨租、押金克扣等乱象频发，让租房成为许多年轻租客的“闹心”经历。

《条例》的出台，正是针对这些痛点提出了一系列解决方案。针对“押金难退”问题，《条例》明确规定出租人扣减押金应当具有正当理由，并在合同终止后及时退还。这意味着，房东再也无法随意克扣押金了。

引人关注的是，《条例》还明确“非居住空间不得单独出租用于居住”，备受诟病的“隔断房”将被清退。除了隔断房，《条例》也严厉打击类似“串串房”“阴阳房”（实际和宣传严重不符的房源）等游走在法律之外的“廉价房源”。

与此同时，《条例》明确规定出租人需办理房屋租赁备案，刘倩仍有隐忧，她与目前的房东关系相处融洽，但担心一旦主动提出备案要求，可能会被对方误解为“有意找茬”，反而影响彼此间的信任。而刚走出校园的王雪，则担心备案后一些房东会将税费故意转嫁为更高租金，“对于像我这样的年轻毕业生而言，租房压力仍然不小。”

新规下的责任与挑战，房东与中介面临合规调整

《条例》不仅保障租客权益，也为房东和中介机构设定了明确的行为规范。

“作为房东，最担心的是房屋被损坏而无法获得赔偿。”拥有多套出租房的市民王先生表示，“《条例》明确了双方权利义务，其实也是对守法房东的一种保护。”

也有房东正积极为房屋“体检”，主动适应新规要求。房东张先生雇专人检修消防设施，并重新拟订租赁合同。

与此同时，部分房东也面临现实难题。家住老小区的徐阿姨坦言，房子需重新粉刷、更换电路，还要跑社区办理备案，“如果能提供集中上门办理服务，对我们年纪大的房东来说就方便多了。”

除了规范个人房东行为，《条例》也对住房租赁企业和经纪机构提出明确要求：设立资金监管账户，禁止“高进低出”“长收短付”等高风险经营模式，这将有效防止中介卷款跑路事件的发生。

“行业将迎来大洗牌，不规范的小中介可能被淘汰，专业化、规模化的租赁企业将迎来发展机遇。”有三年从业经验的房产经纪人袁世健介绍，其所在机构八成业务为个人租赁，两成为企业租房。面对《条例》在租金、收费、房源真实性等方面的明确规定，机构已从内部流程和系统两方面启动合规升级。

“我们加强了租赁经纪人的合规培训，由平台讲师对《条例》做专门解读，确保每位经纪人都知晓、理解新规。”在系统层面，机构统一使用由南京市住房保障和房产局、南京市市场监督管理局共同监制的标准化合同文本，从源头上规范租赁行为。

在确保房源真实性方面，袁世健透露，机构已建立从挂牌到定期复核的全流程管理机制，“挂牌时必须核实业主身份、产权、抵押状况等信息，生成委托书并经业主确认后方可上架。”此外，平台会定期复核房源现状与价格，所有操作留痕，实现“源头可溯、责任到人”。

谈及新规对市场的影响，他认为，短期内行业需要时间消化和适应新要求，“作业流程可能不如以往顺畅，但长远看，《条例》将推动租赁市场向更透明、规范的方向发展，尤其在保障租客资金与人身安全方面作用显著。”

“对于部分‘二房东’为短期利益违规装修、甚至卷款跑路的行为，新规将形成有力限制。”袁世健说。

随着新规强调租户权益保护，中介的服务与管理责任显著提升。这是否会推动行业从“信息撮合”向“品质服务”转型？

袁世健对此持肯定态度。他认为，中介的本质不应是靠信息差获利，而是通过全流程的专业服务保障交易安全与体验，“随着国家监管趋严、信息愈发透明，依靠信息不对称盈利的模式必将被淘汰。透明的信息、真诚的态度、极致的服务，才是住房租赁行业的未来。”

从“纸面权益”到“实际保障”，租客告别“投诉无门”

《条例》的出台，标志着租客权益保障迈入了“有法可依”的新阶段。

“以前是‘谁强势谁有理’，现在是‘谁合法谁有理’。租户知道如何维权，房东和中介知道不能违规，各方都按法律办事，租房才能真正让人安心。”上海市协力（南京）律师事务所刘爱东律师在接受采访时表示，《条例》不仅调整平等民事关系，还调整住房租赁活动中的行政管理关系，如行政机关对企业的备案监管、对违规出租的处罚等，体现了政府对住房租赁市场的引导和监管职能。

对于出租、承租双方都颇为关注的押金、租金等问题，刘爱东表示，备案合同是“维权利器”，押金返还有明确依据，“条例要求合同必须写清押金数额、返还时间和扣减情形，比如‘因租户拖欠租金可扣押金’，但‘房屋自然损耗’不能扣。以后房东再以‘清洁费’‘折旧费’等扣押金，租户可凭合同直接起诉，举证难度大大降低。”

此外，房东涨租也有了“法律边界”。“现在条例虽然没限定涨租幅度，但要求涨租需双方协商，若合同约定了租期内租金不变，房东单方面涨租就属于违约，租户可要求继续按原租金履行。”刘爱东表示。

《住房租赁条例》为租客提供了哪些新的、更便捷的维权途径？刘爱东认为，《条例》清晰规定在住房租赁活动中，因押金返还、住房维修、住房腾退等产生纠纷的，由出租人和承租人协商解决；协商不成的，可以依法申请调解、仲裁或者提起诉讼。“很多人遇到租房纠纷不知道该找哪个部门，其实条例已经给出了清晰路径。”刘爱东建议，遇到维权问题，可以分类型找部门投诉，遇到复杂纠纷可以及时找律师，“如果涉及人身伤害、大额租金损失等问题，律师能帮你梳理证据，计算赔偿金额，还能申请法律援助，减轻经济负担。”

任何新法规的落地都不会一蹴而就。对于《条例》在具体执行中可能会遇到的挑战，刘爱东坦言，《条例》实施后，相信行政机关根据当地情况依法实施监管住房租赁活动，通过典型案例来引导住房租赁，维护住房租赁活动当事人合法权益，稳定住房租赁关系。

可以看到，随着《条例》正式落地，住房租赁市场各方已开始调整适应。政策的善意与个体的谨慎，共同勾勒出租赁市场改革落地的复杂图景。《条例》筑起了坚实的权益“防火墙”，但要将纸面的保障彻底转化为租客“伸手可及”的安全感，依然任重道远。刘倩与王雪的担忧并非个例，它折射出在长期不平衡的租赁关系中，租客对打破原有生态后可能引发的摩擦与成本的深层隐忧。抚平租客“法规之外的隐痛”，是《条例》生效后必须跨越的最后一公里。

（文中租客、房东为化名）

新华日报·交汇点记者 洪梦琪 罗鹏