“手机扫一下，物业费花在哪、公共收益分多少，一笔笔都在明处。”在宿迁市宿豫区润景苑小区，业主张女士今年收到了一笔“意外之喜”。小区依规退还上年度公共收益，钱不多，却让她心里踏实：“过去账上是笔糊涂账，现在登上智慧物业信息平台就能查、分毫不差。”

这背后，是江苏物业管理领域一场静悄悄的变革。

过去，物业管理资金不透明、服务不到位、信息不公开，群众意见集中。今年7月，《江苏省住宅小区物业服务公示公开事项清单及模板》正式发布，明确要求物业把收支“明白账”晒在阳光下。‌‌而这项信息公开公示的要求已纳入2026年省政府民生实事项目，计划年底前覆盖20000个专业化物业服务小区，目前已完成21927个，完成率110%。与此同时，全省住建系统扎实推进物业管理服务突出问题专项整治工作，‌‌今年1至8月，全省物业管理领域信访同比下降50.1%。

问题怎么改、长效怎么立？破题之路，江苏落笔于三个维度。

智慧赋能，把物业装进“掌心”

“小区物业情况，掏出手机一目了然。”这是如今江苏许多业主的共同感受。

盐城依托智慧住建平台搭建“智慧物业”公示体系，逐一录入全市3608个住宅小区底数，推动物业企业、项目、小区三级数据互通。在“我的盐城”APP，小区概况、企业信用、物业服务合同一键可查。

连云港把数字化用在业主最“挠头”的表决上。建成智慧物业线上表决系统，业主实名认证后即可参与电梯更新、维修资金使用等重大事项投票，全程留痕、结果可追溯；对不熟悉手机操作的老年群体，由网格员上门协助。海州区金秋情缘小区一部用了十多年、故障频发的老电梯，过去上门签字跑断腿也凑不齐票数，如今通过APP线上表决，很快完成。2025年以来，连云港获批更新的463台老旧电梯已全部装到位。

徐州则给“房屋养老金”修了一条应急快车道。依托微信公众号“智慧微厅”，业主可查个人账户、资金流水和项目进度。对电梯故障、外墙脱落、消防失效、屋面渗漏等应急情形，主管部门3个工作日完成现场查勘、公示无异议即快修。2024年以来，徐州主城区使用维修资金1.60亿元，其中应急使用1.38亿元、占比86.25%，安全隐患实现“发现即处置”。

信息跑在网上、业主握有知情、监督落到指尖，在江苏，智慧信息平台打通了物业管理的“任督二脉”，越来越多的“糊涂账”正变成“明白账”。

协同解纷，把矛盾化在庭前

账晒清楚了，积年纠纷怎么解？在扬州仪征，答案是把调解席“搬到”矛盾一线。

不久前，仪征市物业纠纷协同化解中心的调解室内，一位老旧小区业主与物业公司面对面坐下。这位业主因物业费调价依据、公共停车收益去向、国道扩建占地补偿、车位配比不足四桩“心结”，连续拒缴物业费。物业多次催告无果，本已诉至法院，案件却在立案前被导入中心。

“我们立足新时代‘枫桥经验’，构建社区前端过滤、中心专业调处、专班攻坚疑难、司法兜底保障四级递进化解链条，努力把纠纷化解在诉前。”仪征市住建局物业管理股股长徐芳介绍。仪征市物业纠纷协同化解中心由住建局牵头、法院深度协同，整合城管、市监、消防、镇园区、社区力量。

诉求先下沉社区，由社区、业委会、物业“三位一体”会商；到中心后，专职调解员依法调解，涉及监管事项的即推职能部门整改，整改结果反馈后再作依据，杜绝“只谈欠费、不问服务短板”；遇公共收益、物业交接等“硬骨头”，驻点法官、行业主管、技术专家、业主代表组成专班现场攻坚；当事人拒调的，导入法院速审通道，生效判决回传中心以案释法。

调解桌上，一本本台账摊开。仪征市物业纠纷协同化解中心物业协同法庭庭长刘洁回忆，调解现场，物业逐项亮明家底：调价经业委会入户征求意见、表决率超法定比例并报备主管部门；国道补偿款已于前几年以物业费抵扣方式逐年平摊到户；车位先天不足、改造因未达表决比例暂难推进。“我们一边跟业主讲，物业服务是持续性、整体性的公共服务，局部瑕疵不等于根本违约，不能带着‘心结’就不交费；一边当场要求物业把公共收益、调价流程这些事亮到台面上。”刘洁说，最终物业主动给予适度费用减免，业主当场结清费用、握手言和，一场可能对簿公堂的纠纷，止于诉前。

阳光改革，把钱袋晒在明处

智慧平台管当下，协同法庭解矛盾，更深层的破题，是向制度积弊开刀。江苏从“钱”入手，推动物业收费、资金管理从“黑箱”走向“阳光”。

首先是把专户“建起来”，让每笔钱有处可查。宿迁在纪委监委和派驻纪检组推动下，推广智慧物业平台，全市1012个小区实现物业费、代收代交费、公共收益“三费”单独建账、专户管理，平台监管资金达7.3亿元。依托平台摸清底数，已推动254个小区完成结余返还、累计返还6300余万元，惠及24.8万户，同步追回被违规占用资金2000余万元。苏州探索“信托制”“酬金制”试点，张家港上线共有资金监管平台，实现开户、归集、使用、公示全流程线上闭环。

专户管好了账，还要理顺收费的“价”。针对质价不符问题，宿迁发布物业服务合同范本及等级标准，推动316个小区合理降费，平均降幅20%，户均年省约300元；润景苑小区取消“一刀切”标准，推行按楼层差异化“一费制”，居民年最高节省近百元，做到“降费不降服务”。

收费的“价”要公允，维修资金的“用”更要规范。江苏住建系统会同省财政厅重新制定《住宅专项维修资金管理办法》，完善资金归集、使用、管理制度；开展大额维修“回头看”，已核查涉及大额维修小区926个，发现问题115个、已整改103个。

智慧赋能让物业晒在阳光下，协同解纷把矛盾化在开庭前，阳光改革把钱袋攥在业主手里。三线并进、同向发力，江苏正把物业管理这件“关键小事”办成暖心工程，让千家万户住得更舒心、更安心。

新华日报·交汇点记者 洪梦琪