近年来，南京持续投入财政资金，对2000年前及部分2005年前建成的老旧小区进行更新改造。那么，对于一些不在政府投入资金改造之列但同样面临各种问题的“05后”小区而言，更新改造又该如何进行？记者近日在采访中获悉，建邺区一小区创新探索，走出了一条“自主更新”的改造之路。
持续“动手术”，老小区打开“新界面”
郁郁葱葱的大树、生机盎然的草坪、宽敞平坦的沥青道路、平整光亮的车库……走进滨江奥城观澜苑（以下简称“观澜苑”）小区，干净、亮丽、有序之感扑面而来。
观澜苑建于2008年，入住居民719户。因当年交付烂尾，加之建成使用已有一定年限，小区曾面临一系列问题。“我们2017年5月进驻后，通过第三方查验评估，发现小区问题多多：现场设备设施损坏严重，消防系统不同程度损坏有的已经瘫痪多年，车库照明昏暗、地面破损坑洼不平……”万科物业项目总监孙余凤回忆说。
“近年来，物业和业主间双向奔赴的持续更新改造，让小区打开了‘新界面’。”孙余凤介绍，更新改造2017年起拉开序幕，当年启动了墙面出新、积水路面改造等项目，2020年起又陆续进行消防、地库、楼顶防水、沿河护栏等改造，今年又进行了园区监控改造、电梯焕新、非机动车坡道改造等。“改造项目已超过15项，眼下还在进行楼道出新。”孙余凤笑着表示，“看到改造带来的改变，业主们已经上瘾了，现在他们正在谋划小区大门、围墙等的更新改造。”
小区一项项改造可谓实实在在。车库出入通道，“搓衣板式”的坡道变成了防滑平面坡道；小区东侧原先由铁丝网和石柱组成的沿河围栏，被改造成预制水泥材质，刷上了橙色防腐漆，还栽种了各色绿植，成为居民休闲好去处……
“更新改造的每一项工程如何推进、如何把控好质量，业委会牵头增设了工程组、绿化组等多个组别，组员都是相对懂行的热心业主。”居住在11幢的李先生告诉记者，他是工程组组员，道路、车库等改造时，只要自己有时间就在现场指导、监督，“确保工程质量过硬，也确保每一分钱都花在刀刃上。”
建邺区兴隆街道苍山路社区党委书记汤英霞告诉记者，为在一场场改造中做好各方工作，社区设立了两个观澜苑网格党支部，让小区70多名党员发挥沟通协调作用，老党员潘海洪被选为网格党支部书记后，几乎长年坚守在改造的每一个现场。
公共收益发挥重要作用，物业被“逼”出一支施工队
小到一块地砖更换，大到道路出新、车库改造，都需要真金白银投入，钱从哪儿来？公共收益发挥了重要作用。
孙余凤告诉记者，观澜苑近年来每年的公共收益在100万元左右，主要来自停车费、广告费、商家摆摊费等，根据物业合同约定，小区公共收益的90%由万科物业支配用于公共区域的维修。
“如何花最少的钱改造出最满意的效果？”孙余凤说，奔着这一目标，物业硬生生被“逼出”一支施工队，包括研磨工、电工、木工、瓦工等12个专业工种，具备固化地坪改造、门禁修缮、监控改造、河道栏杆改造等数十项修缮改造能力。“用自己的队伍去更新改造，费用少了一大截。”孙余凤以车库改造为例，“1.4万平方米的车库，仅地面改造一项，外面的公司报价就高达260万元，最终物业买来两台国内最先进的研磨机，由物业自己的研磨工完成地库改造，一下子省了80多万元。”
现在很多商品房小区的墙体渗漏、电梯更换维修等，基本都是申请使用公共维修资金，但观澜苑在更新改造中，能不动用维修资金尽量不动用。11幢业主李先生告诉记者，目前小区除了已维修的3部电梯外，其他单元的电梯更换都准备等公共收益攒到一定阶段后再进行。
“没有社区、业委会、小区业主等多方的齐心协力，这样的探索走不通。”孙余凤告诉记者，在公共收益资金有限但改造项目又较多的情况下，为推动更多项目改造，苍山路社区也一直在牵头积极协调，由政府部门完成了小区高层消防改造、健身器材设施增设等项目。另外，居民们还通过众筹方式，完成了21个单元门的更换。
自主更新可复制，但需多方合力
小区持续焕新后，观澜苑业主的满意度不断上升，“我们刚进驻时满意率只有40%，如今超过80%。”物业经理丁国祥告诉记者，物业费收缴率也从最初的60%多上升至目前的超95%。
如何使用小区公共收益，是近年来备受关注的话题。每至年底，有些小区给业主发钱、发生活用品的新闻屡见不鲜。“业委会也曾想过将公共收益发至每家每户，但发下去容易，一旦小区要改造再向每户收钱就难了。”丁国祥告诉记者，同意将公共收益用于小区改造，经过了全体业主投票。
“观澜苑应该是管理较好、服务较好、业主较好、社区领导较好的小区，否则很难通过这样的创新来进行自主改造。”东南大学物业管理研究所所长黄安永认为，观澜苑更新改造路径可以复制推广，但能否有效，须看业主、业委会、物业企业、政府职能部门等多方面能否形成合力。他同时表示，越来越多的“年长”小区需要更新改造，但一味依靠政府投资不可持续，“在住宅维修资金存在支取门槛高、合理使用难以及业主也不愿意掏钱的现实困境下，国家近期酝酿推出房屋养老金制度就是想破解这一难题，但怎么做、如何做，还需要进一步深化研究，制定好可执行制度。”
